Setiap bank memiliki berbagai strategi marketing untuk menjual programnya masing-masing. Dalam hal ini program Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) atau tergolong dalam bentuk Kredit Konsumtif/Consumer. Saya akan bagikan beberapa tips agar anda tak mudah terjebak dalam trik atau janji-janji “partai” sebuah bank. Sebab resikonya akan terasa di kemudian hari terlebih anda terlanjur terikat Perjanjian Kontrak (PK) di hadapan notaris yang tentunya legal/sah secara Hukum.
Kesalahan perhitungan juga menyebabkan kesulitan membayar angsuran di suatu hari, sehingga akibatnya kredibelitas bruk di ID BI (bank Indonesia) istilahnya sering “batuk-batuk” hee.., atau bahkan terburuk lagi yakni macet/pailit, sebab terkadang suatu lembaga keuangan berani memberikan jumlah pinjaman melebihi batas kemampuan bayar anda (over DSR), atau bahkan terkadang seorang calon debitur meminta setinggi mungkin jumlah kredit tersebut. Berikut beberapa hal penting yang perlu dipertimbangkan:
Jenis bunga
- Bunga Flat (tetap/fixed Rate), kelebihan dari pilihan bunga ini yakni anda sudah tau secara pasti berapa pembayaran KPR anda sejak awal hingga lunas. Namun untuk bunga flat sayangnya kebanyakan diterapkan oleh bank-bank yang berbasis syariah, atau program tertentu dari pemerintah. Akan tetapi anda perlu perhitungkan berapa besarnya bunga flat yang diberikan serta berapa nilai total akhir dari rumah yang anda beli dgn fasilitas KPR dengan pembiayaan bunga flat. Contoh; Bunga 12% flat 10 thn, atau 13% Flat 15 thn. Atau contoh untuk bank konvensional 9,50% flat pada 1 tahun pertama, di tahun ke II menjadi 11% selama 1thn dan kemudian di tahun ke III mengikuti rate pasar atau dikenal dengan istilah effective rate/Floating/suku bunga pasar. Sebenarnya ini adalah stategi tarik ulur bunga / strategi penjualan yang diterapkan baik oleh bank berbasis syariah maupun konvensional. Jadi pikirkanlah secara maang yang mana cocok engan kondisi keuangan anda. Namun untuk pilihan bunga Flat dengan jumlah kredit diatas Rp. 150 juta sangat jarang kita temukan pada bank konvensional, umumnya menerapkan bunga floating atau hanya flat di beberapa tahun awal saja.
- Bunga Flat Subsidi Pemerintah, beberapa tahun lalu pemerintah meluncurkan program FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan)yaitu pembiayaan perumahan diperuntukkan kepada masyarakat ekonomi bawah, dan rumah murah dengan harga jual rumah maksimum Rp.110 juta dan gaji calon debitur dibawah 4 juta /bulan dengan suku bunga 7.25% flat hingga lunas (ketetapan per September 2014). Namun permasalahan lain muncul yakni sedikitnya pengembang yang membangun unit rumah dengan harga tsb. Bahkan ironisnya jikapun ada, lokasi dari perumahan peserta FLPP umumnya jauh ke pinggir perkotaan atau bahkan ke wilayah kota kabupaten.
Berapa Besarnya Pengembalian Pokok (induk)dan Bunga?
Banyaknya debitur yang saya temui mempunyai cukup banyak alasan yang menyebabkan keinginan untuk melakukan take over (pemindahan kredit dari satu bank ke bank lainnnya). Baik dari bank swasta ke bank pemerintah, dari Syari’ah ke Konvensional atau sebaliknya. Seperti yang saya bahas diatas, umumnya seorang debitur di awal mengajukan kredit hanya tergiur dengan cepatnya proses (karena butuh cepat), besarnya LTV (persentase jumlah pencairan) yang diberikan, serta terkecoh dengan rendahnya bunga di satu tahun pertama atau di beberapa tahun kemudian. Namun mengabaikan satu hal, yaitu Simulasi Angsuran (jumlah pengembalian pokok vs bunga).
Lamanya pengurangan plafond (pokok pinjaman/pokok utang/induk) baru kemudian dapat dirasakan ketika diatas 5 tahun kredit (maksudnya jumlah pinjaman tak kunjung berkurang padahal sudah diangsur bertahun-tahun). Hal inilah yang perlu anda tahu dan cermati serta pertanyakan sebelum memilih sebuah bank yang tepat. Jadi silahkan bandingkan antara bank yang satu dengan lainnya.
Jadi mintalah simulasi angsuran untuk mengetahui berapa besarnya bunga dan berapa besarnya pengembalian pokok setiap bulannya yang akan anda bayarkan selama masa kredit.
Secara sederhana, simulasi bunga dapat diibaratkan sepeti "piramida terbalik". Jadi dalam artian untuk di awal tahun antara tahun I s/d III lebih besar jumlah pembayaran bunga dibanding pengembalian pokok. Itu adalah hal yang wajar (pemberi kredit mengambil keuntungan terlebih dahulu). Atau dapat dipersentasekan jika tenor(masa kredit) anda adalah 15 tahun, maka perbandingannya 80:20 (80% bayar bunga, dan 20% penembalian pokok). Lalu di tahun ke IV hingga tahun ke VII perbandingan berubah menjadi 75:35 (75% bunga dan 25% pokok) kemudian di tahun ke VII hingga ke XI berubah lagi menjadi 60:40 (60% pembayaran bunga, 40% pengembalian pokok) dan kemudian diatas tahun ke XI hingga ke 15 berbanding terbalik menjadi 35:75 (35% bunga, 75% pokok). Inilah yang dimaksud dengan piramida terbalik, Apa yang saya gambarkan hanya perbandingan yang sederhana, untuk lebih ditailnya mengenai perbandingan tsb, mintalah simulasi angsuran ketika tahun berjalan kepada pihak pemberi fasilitas kredit tersebut.
Bandingkan antar bank sebelum anda memutuskan bak mana yang ingin anda gunakan, karena strategi dan kebijakan dari setiap bank tentunya berbeda. Dan yang perlu kita ketahui bahwa umumnya setiap bisnis pasti mencari laba, apapun basisnya (syariah/konvensional) dari setiap bank terutama bank di Indonesia. Jadi cermatlah dengan trik dan strategi tsb. Mungkin berbeda dengan Negara-negara maju seperti jepang, tenor KPR diberikan bank/pemerintah hingga 40 tahun dengan bunga yang “hampir” 0%! (jadi benar-benar ke arah sosial/membantu masyarakyat untuk memiliki rumah).
Aturan Pelunasan Percepat
Jika pada saat pengajuan anda mengambil tenor terpanjang, angap saja 15thnamun di pertengahan perjalanan kredit, anda tiba-tiba memiliki rejeki lebih dan ingin melunasi kedit maka anda harus ketahui dari awal bagaimana prosedur jika anda melakkan pelunasan sebelum masa kredit berakhir. Berapa dan apakah ada denda / pinalti, apakah yang dikembalikan hanya pokok saja, ataukah harus dikembalikan buka+pokonya.
Bentuk Perjanjian Kredit (PK.)
Di beberapa bank yang ingin mengikat nasabahnya secara terus menerus sekalipun dengan bunga yang tinggi umumnya memberlakukan aturan tertentu untuk mengikat para debiturnya agar tdidak ”kabur ke bank lain”, atau take over.
Nah yang terpenting anda perlu perhatikan sebelum melakukan tanda tangan/akad kredit yaitu bentuk PK. Jika anda murni berprofesi sebagai karyawan, maka pastikan bahwa bentuk PK-nya hanya 1 bentuk saja yakni kredit KPR (berbentuk kredit konsumtif). Namun jika anda adalah seorag Karyawan yang memiliki usaha sampingan, atau anda Hanya berprofesi sebagai pengusaha/wiraswasta/professional (dokter+ada praktek, Notaris, dll). Maka tetap harus anda pastikan bentuk PK tsb. Mengapa demikian?
Di berbagai kasus, setelah masa kredit berjalan diatas 1 atau 2 tahun, banyak debitur yang mengeluhkan tingginya suku bunga floating(setelah masa flat selesai) sehingga melampaui batas kemampuan bayar anda (over DSR). Karena anda merasa berat/kesal/kecewa, maka anda berniat untuk melakukan take over ke bank lain (misal ke bank pemerintah) yang menawarkan bunga lebih ringan. Tetapi permasalahan muncul karena PK yang diberikan adalah 2 jenis PK. pada awal kredit; Yaitu PK berupa KPR murni (kredit konsumtif), namun dikombinasikan dengan Kredit Modal Kerja (KMK)/kredit usaha (kredit komersil), Mengingat bank calon penerima take over umumnya hanya menerima satu jenis kredit saja. (take over ke sesama KPR atau ke sesama KMK). Atau dengan kata lain jika anda diberikan 2 jenis PK diatas, maka anda SULIT untuk melakukan take over bahkan DITOLAK oleh calon bank penerima. Sehingga terikatlah seorang nasabah akan hal ini. Jadi inilah hal terpenting yang anda perlu cermati.
Biaya Biaya KPR
Hal ini memang tak dapat terelakkan. Biaya yang dikenakan dari masing-masing bank tentunya berbeda-beda. Perhitungkanlah dengan seksama. Biasanya di awal proses, biaya dikenakan adalah biaya Appraisal (biaya survey bangunan). Biaya ini berkisaran antara Rp.500.000 namun akan hangus di awal, baik diterimanya KPR anda atau Ditolak. Mengingat surveytelah dilakukan di awal, dan dibebankan kepada calon debitur. Biaya umum lainnya yang akan dikenakan setelah disetujuinya permohonan KPR anda adalah;
- Biaya provisi 1% dari jumlah pinjaman KPR
- Premi asuransi jiwa disesuaikan dengan usia, jumlah kredit, tenor (asuransi jiwa umumnya hanya 1 kali bayar)
- Premi asuransi kerugian/kebakaran (umumnya 1 kali bayar)
- Administrasi berkisar Rp.500.000 (jarak disesuaikan)
- Peningkatan hak (biasanya jika sertipikat rumah yang akan anda beli masih berupa SHGB (guna bangunan). Wajib anda tingkatkan menjadi SHM (hak milik) biasanya sekaligus melalui notaris yang disediakan pihak bank. Tarif sesuai tarif notaris dan NJOP/BPHTB
Demikian yang dapat saya sharing, mohon maaaf jika ada penyusunan kata-kata yang agak rancu, semoga bermanfaat. Untuk men-copas tulisan ini silahkan saja, yang terpenting tetap menyebutkan sumbernya. Thanks..
Oleh:
Agus Darmaputra | divatra.com
